Milano, una delle capitali economiche d’Italia, sta vivendo una stretta sempre più forte sulle sue attività commerciali. Non si tratta solo di caro-affitti, ma anche di una crisi dovuta alle vendite on line: molti negozi faticano a far fronte ai canoni locativi, con conseguenze pesanti per i proprietari e per gli operatori.
Il contesto: chiusura di negozi e aumento della pressione sui canoni
Negli ultimi mesi, secondo la Camera di commercio di Milano, tra il 2023 e il 2024 sono state chiuse 468 insegne nel settore del commercio al dettaglio. (la Repubblica)
Questa emorragia riguarda vari segmenti: abbigliamento, calzature, ferramenta, ristoranti. (la Repubblica)
Una delle cause principali è l’aumento degli acquisti on line e dei canoni di locazione: secondo un’inchiesta de Il Giorno, per molti piccoli imprenditori l’affitto rappresenta uno dei principali costi fissi, difficilmente comprimibile. (Il Giorno)
In alcune zone di pregio, i canoni sono “stellari” e sempre più inaccessibili per esercizi con margini stretti. (Corriere Milano)
La difficoltà nei contratti di locazione commerciale può derivare da una combinazione di fattori:
- Bassi ricavi: per molti negozi, l’aumento dell’affitto non è compensato da un corrispondente aumento dei ricavi, soprattutto se la clientela cala o i costi operativi (personale, energia) crescono. Come spiega il Corriere, «il canone di affitto non va considerato in assoluto ma in relazione al fatturato dell’esercizio». (Corriere Milano)
- Disponibilità immobiliare: con l’offerta di spazi commerciali, che per le vie più commerciali o posizioni di forte passaggio resta bassa, diventa più difficile per molti inquilini non strutturati negoziare avere condizioni sostenibili.
- Contesto macroeconomico: costi operativi elevati, inflazione, calo dei margini possono ridurre la capacità delle piccole imprese di onorare gli affitti.
Le conseguenze: desertificazione commerciale in zone periferiche e squilibrio urbano
Le difficoltà che ostacolano l’affitto di immobili commerciali hanno anche importanti effetti urbani:
- Desertificazione commerciale: la chiusura di centinaia di negozi significa meno vetrine, meno attività di quartiere e un tessuto urbano meno vivo. (Corriere Milano)
- Polarizzazione del mercato: solo le grandi catene o brand con solidi bilanci possono sostenere canoni elevati, mentre le botteghe indipendenti faticano. Questo può portare a una predominanza di marchi internazionali e una perdita di identità locale. (Corriere Milano)
Quali soluzioni?
Per affrontare questo problema, diverse strade si profilano all’orizzonte:
- Selezione inquilini: Nei confronti dei proprietari, può essere utile affidarsi a agenzie specializzate nel settore per la ricerca di soggetti referenziati, con attività non inflazionate e progetti sostenibili.
- Rinegoziazione dei contratti: in molti casi potrebbe essere utile rinegoziare i canoni, magari inserendo delle scalette (sconti iniziali sul canone a regime) o clausole di adeguamento legate al fatturato o meccanismi di flessibilità.
- Intervento pubblico: un supporto istituzionale per le piccole imprese (sgravi, contributi, incentivi) potrebbe aiutare le realtà più fragili a far fronte al peso dell’affitto.
- Garanzie finanziarie: i locatori potrebbero chiedere garanzie più solide (depositi, fideiussioni) per mitigare il rischio di morosità.
- Monitoraggio e dati: serve una raccolta dati più sistematica su morosità commerciale, chiusure e nuovi affitti, per orientare politiche più mirate.
Conclusione
La difficoltà a sostenere gli affitti commerciali a Milano non è un fenomeno marginale: è il sintomo di una tensione più profonda tra il costo reale della città, le capacità delle imprese di generare reddito e la dinamicità del mercato immobiliare. Se non affrontata con misure concrete, rischia di accelerare la chiusura di negozi storici, impoverire il tessuto urbano e aumentare l’incertezza per chi investe nei muri commerciali.