Nel 2025 Milano si conferma il baricentro italiano per le compravendite immobiliari d’impresa. La città, sempre più attrattiva per aziende internazionali, startup e investitori istituzionali, continua a guidare i volumi di transazioni grazie a un tessuto economico vivace, un mercato logistico in espansione e una forte domanda di immobili ad alto contenuto tecnologico e sostenibile.
Milano rimane il mercato più dinamico d’Italia
Rispetto ad altre città italiane, Milano mostra:
- tempi di assorbimento più rapidi per gli immobili d’impresa,
- maggiore domanda da parte di investitori esteri,
- valori medi più elevati ma anche più stabili,
- forte interesse per asset moderni e già conformi alle direttive ESG.
Nel 2025 gli investitori puntano soprattutto sulle zone servite da nuove infrastrutture e su aree in profonda trasformazione urbana.
Logistica e produttivo: boom nell’hinterland milanese
Il segmento logistico e light industrial resta il più forte di tutta l’area metropolitana. Le zone più ricercate:
- Pioltello, Segrate, San Giuliano, Peschiera Borromeo: prossimità all’aeroporto di Linate e ai principali nodi viari.
- Rho, Pero, Arese: vicinanza a Expo e all’asse autostradale A4.
- Melegnano e Lodi nord: nuovi poli logistici per la distribuzione last-mile.
L’e-commerce continua a spingere la domanda e i capannoni moderni con altezza superiore a 10–12 m sono i più richiesti.
Uffici: domanda forte nel centro e nelle nuove “business zone”
Il mercato degli uffici a Milano si polarizza:
Zona in forte domanda
- Porta Nuova – Garibaldi – Isola: top di gamma, altissima richiesta di spazi certificati ESG.
- CityLife: aziende corporate internazionali in cerca di HQ iconici.
- Porta Romana (in vista post-Olimpiadi): forte accelerazione grazie alla riqualificazione dell’ex Scalo e alle aperture previste entro il 2026.
Aree emergenti per convenienza
- Bovisa – Politecnico: polo innovativo, startup e coworking in forte espansione.
- Lambrate – Rubattino: riqualificazioni in corso, spazi di grande metratura a prezzi più accessibili.
Gli uffici datati o privi di standard energetici adeguati faticano a essere assorbiti senza interventi di ristrutturazione.
- Retail: crescono prossimità e high-street
Nel 2025 il retail milanese vive due velocità:
Crescono
- negozi di prossimità in quartieri residenziali (Città Studi, Bande Nere, Nolo),
- format alimentari, beauty e salute,
- locali food & beverage con forte identità, in particolare Brera, Porta Venezia, Navigli.
Rimane forte l’high-street
- Corso Buenos Aires,
- Via Torino,
- Corso Vittorio Emanuele,
- Via Dante.
Gli investitori guardano soprattutto a immobili a reddito in queste vie, con canoni elevati ma turnover commerciale stabile.
Operazioni “value-add”: la grande occasione milanese
Milano è la città ideale per operazioni di riqualificazione:
- conversione di vecchi uffici in spazi flessibili,
- recupero di ex edifici industriali in laboratori tecnologici e coworking,
- ristrutturazione energetica per allineare gli immobili alle normative 2025–2030.
Quartieri dove il value-add è particolarmente strategico:
- Porta Vittoria,
- Crescenzago,
- Certosa,
- Stephenson,
- Sud Milano (Corvetto–Chiaravalle).
In queste zone i valori sono ancora competitivi ma la domanda è in aumento.
Il ruolo della tecnologia: Milano guida il PropTech italiano
Nelle compravendite d’impresa milanesi del 2025 sono ormai standard:
- tour virtuali e digital twin,
- data room digitali complete per la due diligence,
- valutazioni automatizzate più precise,
- offerte e firme totalmente digitali.
Questo rende il mercato più competitivo ma anche più rapido rispetto al resto d’Italia.
Conclusione
Nel corso del 2025 si sono registrati:
- volumi di compravendite in aumento, trainati da logistica e uffici di qualità;
- più investimenti stranieri, soprattutto su asset di pregio e high-street;
- pricing stabile sugli immobili nuovi o riqualificati,
- calo dei valori sugli immobili obsoleti non adeguati alle normative energetiche;
- ulteriore crescita delle aree emergenti grazie ai progetti di rigenerazione urbana.
Milano si è confermata quindi il mercato più dinamico e liquido in Italia per le compravendite immobiliari d’impresa. Il 2025 ha premiato soprattutto gli asset sostenibili, tecnologici e ben collegati, ma offre ottime opportunità anche a chi investe in riqualificazioni strategiche. Per aziende e investitori, questo è stato l’anno ideale per posizionarsi nelle zone che stanno vivendo una nuova fase di crescita.