Milano si conferma nel 2025 come il principale motore del mercato immobiliare commerciale italiano. La città attrae capitali nazionali e internazionali grazie a una combinazione di solidità economica, capacità di innovazione urbana e domanda sostenuta per asset di qualità. Le trasformazioni in atto stanno ridefinendo priorità, strategie di investimento e tipologie di immobili più richieste.
Un mercato in crescita trainato dagli investimenti
Il 2025 si è chiuso con numeri record per il real estate commerciale italiano: gli investimenti hanno superato i 12 miliardi di euro, con una crescita significativa rispetto al 2024. Milano concentra una quota rilevante di questi volumi, risultando la piazza più attrattiva per operatori istituzionali e fondi esteri, che rappresentano oltre la metà del capitale investito. Retail, logistica e hospitality guidano il mercato, mentre il comparto direzionale mostra segnali di rinnovata vitalità .
Uffici: qualità, sostenibilità e canoni in aumento
Il settore uffici a Milano sta vivendo una fase di profonda selezione. La domanda si concentra quasi esclusivamente su immobili Grade A, certificati ESG e situati in zone centrali o ben collegate. La disponibilità di spazi di alta qualità è sempre più limitata, con un tasso di vacancy che in alcune aree prime scende sotto il 4%.
Questa scarsità ha spinto i canoni ai massimi storici: nel Central Business District di Milano si registrano valori fino a 750–770 €/mq/anno, confermando la città tra le più costose d’Europa per gli uffici di pregio. Le aziende privilegiano spazi flessibili, efficienti dal punto di vista energetico e in grado di migliorare il benessere dei dipendenti .
Retail: ritorno alla prossimità e forza del lusso
Il retail milanese mostra una doppia anima. Da un lato, le vie del lusso del centro storico continuano a registrare canoni record e tassi di sfitto minimi, con una domanda stabile da parte dei brand internazionali. Dall’altro, cresce l’interesse per i negozi di prossimità nei quartieri residenziali, sostenuti dal cambiamento delle abitudini di consumo e dalla ricerca di servizi sotto casa.
Questa polarizzazione rende il retail uno dei segmenti più dinamici e resilienti del mercato commerciale milanese, capace di adattarsi sia alle esigenze dei grandi marchi sia a quelle delle attività locali .
Logistica e last-mile: Milano hub strategico
La logistica urbana e il last-mile delivery restano asset strategici, soprattutto nell’area metropolitana milanese. La crescita dell’e-commerce e la necessità di ridurre i tempi di consegna spingono la domanda di magazzini moderni, tecnologici e ben collegati alla rete infrastrutturale.
Gli investitori guardano con interesse a immobili logistici di nuova generazione, spesso sviluppati secondo criteri di sostenibilità e automazione, con rendimenti considerati tra i più stabili del comparto commerciale .
Sostenibilità ed ESG: da trend a requisito
Un elemento trasversale a tutti i segmenti è la centralità dei criteri ESG. A Milano, gli immobili non efficienti dal punto di vista energetico rischiano una progressiva svalutazione, mentre quelli riqualificati o di nuova costruzione attirano maggiore domanda e migliori condizioni economiche.
La sostenibilità non è più solo un valore reputazionale, ma un vero fattore competitivo che incide su canoni, liquidità degli asset e accesso al credito .
Prospettive per il 2026
Guardando al futuro, il mercato immobiliare commerciale milanese appare solido, pur in un contesto macroeconomico più selettivo. Le previsioni indicano:
- stabilità o lieve crescita dei canoni per uffici e retail prime;
- forte attenzione alla qualità degli immobili;
- maggiore interesse per operazioni di riqualificazione e cambio di destinazione d’uso.
Milano continuerà a essere il laboratorio principale delle nuove tendenze del real estate commerciale italiano, confermando il suo ruolo di città guida per investitori, imprese e operatori del settore.